Quanto vale a sua terra?

Valorizado, mercado de terras agrícolas passa por transformações e incorpora a agenda ESG


Edição 27 - 10.11.21

CPFL Soluções
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Por Luiz Fernando Sá e Ronaldo Luiz

Vai diversificar os investimentos? Olhe para o campo. A valorização das terras agrícolas, impulsionada, sobretudo pelos bons resultados do agronegócio brasileiro, vem tornando o investimento em imóveis rurais bastante interessante e atrativo. Taxas de juros consideradas ainda baixas – levando-se em conta nosso histórico não muito distante de dois dígitos – e a cotação do dólar estabilizada em um piso de patamar elevado, o que consequentemente impacta de modo positivo nos preços dos produtos agropecuários, são outras duas variáveis que funcionam como indutor de um viés de alta para os ativos do mercado imobiliário rural.

Na última década, segundo levantamento da IHS Markit, a valorização de terras em áreas consolidadas do agronegócio nacional foi, em média, superior a 10% ao ano. Com commodities em alta nos mercados globais, novas fronteiras para a produção de grãos, como os estados do Matopiba (sigla que reúne as inicias de Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia), chegaram a dar retornos ainda maiores, próximos de 20% ao ano (veja tabelas ao longo da reportagem). E com potencial para se manter nesse patamar para os próximos anos, já que a demanda por maior produção de alimentos aumentará o interesse por terras produtivas, com oferta cada vez mais restrita.

Se a conjuntura internacional é favorável, a grande movimentação do mercado financeiro nacional indica um cenário ainda mais positivo. Mudanças na legislação, como a sanção da lei que regulamentou a criação dos Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro), instituindo regras próprias e estímulos tributários para a negociação de ativos do setor agropecuário no mercado de capitais. Com mecanismos semelhantes aos dos fundos imobiliários, a nova modalidade desburocratiza e democratiza o investimento em produtos financeiros ligados ao agro, permitindo que pequenos aplicadores urbanos também participem da atividade rural, sem precisar comprar fazendas ou mesmo entender de produção agropecuária.

Os efeitos da nova legislação, sancionada em março passado, já começam a ser sentidos. De lá para cá, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), responsável pela fiscalização do mercado de capitais, já recebeu dezenas de pedidos de registro de operações de Fiagro. Os primeiros a serem autorizados começaram a captar recursos em setembro passado. Então, foi possível perceber que a transformação não para na chegada ao pequeno investidor urbano. Com o mercado valorizando cada vez mais ativos verdes, boa parte dos novos fundos imobiliários do agro incorpora metas de sustentabilidade na aquisição dos imóveis.

Resistente a pandemia

Enquanto a economia mundial desacelerava em função da pandemia de Covid-19, o mercado imobiliário rural mostrou-se tão resiliente quanto a atividade agropecuária. O levantamento da IHS Markit, por exemplo, aponta que as terras em locais de interesse para o agronegócio registraram uma valorização média de 6% no intervalo entre novembro de 2019 e de 2020. Já no período de 12 meses até abril deste ano, a alta nos preços médios das terras agrícolas foi quase o triplo, de praticamente 18%.

Leydiane Brito, analista de mercado na IHS Markit, destaca que os números podem ser ainda maiores se, na avaliação das áreas, forem observados critérios relacionados aos diferentes tipos de ocupação e de localização dos imóveis rurais. “Por exemplo, terras destinadas ao cultivo de grãos, cuja média foi de R$ 31.103 por hectare no bimestre março/abril deste ano, apresentaram alta de 29,2% em relação aos últimos 12 meses. Outro caso são as terras de pastagens, que subiram de uma média de R$ 8.340 por hectare no bimestre maio/junho de 2020 para uma média de R$ 9.304 por hectare no bimestre março/abril deste ano, avanço de 11,6%.”

A executiva detalha que a valorização das terras agrícolas está vinculada a uma combinação de fatores, que tem beneficiado o agronegócio como um todo, com destaque para o incremento da demanda externa, o câmbio favorável às exportações, o aumento das cotações internacionais das principais commodities e a, segundo ela, “trajetória histórica de queda nos juros”.

De acordo com Leydiane, esta conjuntura vem contribuindo para alavancar resultados bastante satisfatórios para a produção agropecuária brasileira. “Mesmo setores que vinham de momentos mais difíceis, como a pecuária, puderam crescer e manter a alta de seus produtos. Isso tudo vem dando sustentação aos preços das terras. O mercado, então, passou a operar de maneira mais regular, com valores mais elevados”, frisa a executiva. “Pode-se dizer que o cenário favorável ao agronegócio brasileiro mantém margens de rentabilidade bastante satisfatórias aos principais agentes da cadeia produtiva, o que contribui de maneira decisiva para manutenção de um mercado de ativos rurais aquecido.”

O perfil de compradores de terras agrícolas, neste momento, é bem diversificado, segundo a analista. Engloba desde o produtor mais capitalizado, passando por grandes grupos de gestão de ativos rurais – que adquirem áreas, com o intuito de criar valor na transformação destas propriedades – até fundos imobiliários relacionados ao setor. “A procura crescente por áreas para fins de compensação ambiental também vem movimentando o mercado.”

Matheus Siqueira, da gestora TG Core, diz que fundos imobiliários com foco em áreas agrícolas estão mesmo entrando no radar dos investidores. “Os fundos que administramos contam com investimentos pulverizados por todo o País e muitos deles vêm pegando carona no desenvolvimento do agronegócio incentivados pela expectativa de retorno esperada”, afirma. “Nosso foco contempla, por exemplo, novas fronteiras agrícolas, como o Matopiba, bem como regiões mais consolidadas, entre as quais os estados do Centro-Oeste, além do Triângulo Mineiro e interior de São Paulo.”

Compliance socioambiental

Primeiro Fiagro imobiliário com oferta pública registrada pela CVM, o fundo Santa Fé Terra Mater chegou ao mercado no final de setembro passado com a meta de levantar até R$ 500 milhões para investimentos em imóveis rurais para arrendá-las ao próprio produtor ou a terceiros. Os rendimentos do fundo virão da valorização com a eventual venda das fazendas, assim como do resultado obtido com a produção. Um dos pontos indicados no prospecto, porém, é inovador: a obtenção de ganhos com o pagamento por serviços ambientais (PSA) nas propriedades.

Para atingir essa meta, a gestora Santa Fé informou que todos os imóveis adquiridos pelo fundo passarão por diagnósticos socioambientais, realizados pela empresa especializada Produzindo Certo, que se encarregará de identificar eventuais passivos e elaborar planos de adequação e melhoria nessa área. “Estar em conformidade com este conceito é sinônimo de credibilidade, o que favorece a concretização de negócios”, pontua Leydiane, da IHS Markit.

A realidade é que a cobrança pela agenda ESG (Ambiental, Social, Governança), só cresce, e sobre o agro não é diferente. A sociedade e os investidores buscam um modelo de desenvolvimento sustentável que considere as práticas relacionadas à proteção ambiental, responsabilidade social e maior transparência. São questões que ganham peso na análise do investidor e para as transações no comércio global.

De acordo com relatório da Bain & Company, as agências de classificação de crédito consideram cada vez mais as questões de sustentabilidade em suas avaliações e um número crescente de instituições financeiras está integrando o impacto social e ambiental nas decisões de risco-retorno. Hoje, cerca de 190 bancos e mais de 3 mil gestores de ativos já adotam os princípios bancários e de investimento sustentáveis das Nações Unidas.

O estudo cita, por exemplo, o HSBC, atualmente o segundo maior financiador de combustíveis fósseis da Europa, que recentemente ampliou sua posição ESG ao se comprometer a reduzir as emissões financiadas de seu portfólio para zero líquido até 2050 ou antes. O objetivo do banco é fornecer entre US$ 750 bilhões e US $ 1 trilhão em finanças sustentáveis até 2030.

A pesquisa da Bain & Company destaca, ainda, que os empréstimos vinculados a ESG são o segmento de crescimento mais rápido do mercado de crédito corporativo. Dos € 102 bilhões emitidos na Europa durante 2019, € 35 bilhões consistiram em empréstimos verdes e € 67 bilhões em outros financiamentos vinculados à sustentabilidade. Os empréstimos ESG geralmente incluem incentivos para que o captador do recurso alcance metas de desempenho de sustentabilidade predeterminadas.

“Com a pandemia, o ESG ganhou ainda mais força. A relação das empresas com o meio ambiente, seus funcionários, fornecedores e clientes, as métricas e estratégias adotadas, a transparência na divulgação dos impactos e a preocupação com o greenwashingpassaram a ser temas amplamente discutidos”, explica Sheila Conrado, sócia no Rio de Janeiro da consultoria empresarial e contábil internacional Baker Tilly. “Para o mercado financeiro, trata-se de uma ferramenta que estabelece critérios para que as empresas possam ter acesso a financiamentos com condições diferenciadas, como, por exemplo, juros mais baixos.”

Em recente comunicado, a FAIRR Initiative, associação global que reúne grandes fundos, que administram cerca de US$ 38 trilhões, acentuou que identificar, por exemplo, a “pegada ambiental” da agricultura é um mecanismo que pode dar impulso na confiança dos investidores para mobilizar capital na direção de sistemas e alimentos mais sustentáveis. O fundo de pensão da Canada Post Corporation e a Legal & General Investment Management, do Reino Unido, são alguns dos membros da FAIRR.

 

O agro na agenda ESG

Para Bruno Lucchi, diretor técnico da Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA), o agronegócio brasileiro tem um potencial enorme para aproveitar as oportunidades de monetização e captação de recursos, que serão proporcionadas pela temática ESG. Segundo ele, ativos como o Código Florestal – uma das legislações ambientais mais rígidas –, boas práticas focadas em sistemas de produção de baixo carbono, entre as quais destacam-se o plantio direto e a integração lavoura-pecuária-floresta e mais de 60% de mata nativa protegida são trunfos que só o Brasil tem. “Um dos desafios é gerarmos comprovações de todos estes feitos, seja por meio, por exemplo, de créditos de carbono, títulos verdes ou outros dispositivos.”

Fábio Zenaro, diretor de produtos de balcão e novos negócios da B3, ressalta que a agenda ESG está, sim, muito presente no agronegócio brasileiro, e não apenas por uma questão de remuneração, busca de investimentos, mas pelo propósito dos agentes da cadeia produtiva de desenvolvimento de uma produção cada vez mais sustentável. “Exemplo disso são os Certificados de Créditos de Descarbonização, os CBios, peça-chave do RenovaBio, a Política Nacional de Biocombustíveis.”

Puxado pela agricultura, mercado brasileiro de títulos verdes bate a marca dos US$ 9 bilhões Agricultura corresponde a 27% do total emitido no Brasil desde 2015. Setor é considerado o de maior potencial de emissões verdes do País

O relatório “Análise do Mercado de Financiamento Sustentável da Agricultura no Brasil”, lançado pela Climate Bonds Initiative, revela que os títulos verdes respondem por 84% do mercado de dívida sustentável brasileira, com um total acumulado de US$ 9 bilhões emitidos até fevereiro de 2021. Em seguida, estão os títulos sustentáveis, com US$ 1,6 bilhão, representando 15% do volume total. E, por último, os títulos sociais, com US$ 111 milhões, equivalente a 1% do mercado.

Segundo o estudo, energias renováveis e uso da terra continuam sendo as duas categorias mais financiadas no Brasil, com 45% e 27%, respectivamente, do volume de emissões verdes. Os temas abrangidos pela categoria de “Uso da Terra” do Climate Bonds Standard que viram emissões nos últimos anos no Brasil são o Florestal, de Bioenergia, Agricultura, Pecuária, Indústria de Alimentos e Instituições Financeiras.

Agricultura em destaque

Desde 2015, empresas do setor de agricultura emitiram US$ 4,4 bilhões em títulos verdes. Se considerarmos o rótulo sustentável, esse valor aumenta para US$ 5,1 bilhões. Indo além dos rótulos de destinação de recursos, os vinculados à sustentabilidade e de transição, temos mais US$ 4 bilhões emitidos por empresas ligadas ao agro (agricultura, florestas e bioenergia).

“O mercado brasileiro de títulos sustentáveis tem expandido consideravelmente nos últimos anos e acreditamos que o setor da agricultura tem um enorme potencial para posicionar o Brasil como líder em emissões rotuladas. Sabemos que o País possui escala para suprir a crescente demanda de investidores nacionais e internacionais. Também estamos trabalhando no desenvolvimento de um Framework de Transição para a agricultura e a pecuária. Ao definir uma rota de transição, o Brasil pode expandir ainda mais seu pipeline de projetos relacionados à agricultura”, diz Leisa Souza, Head of LATAM, Climate Bonds Initiative.

Segundo Leila, entre as medidas que podem ajudar a ampliar a escala do mercado brasileiro de títulos sustentáveis no agronegócio estão justamente a recente instituição do Fiagro e a inclusão de finanças verdes na Agenda de Sustentabilidade do Banco Central.

Permanece impasse acerca da elegibilidade do capital estrangeiro para compra de terras

Projeto de Lei em tramitação no Congresso Nacional pode pacificar a questão. Imbróglio represa bilhões em investimentos no agronegócio brasileiro

Se por um lado, existem avanços como a captação de recursos para o agronegócio por meio de títulos verdes, outros imbróglios permanecem, como a questão relativa à aquisição e posse de imóvel rural por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras.

Renato Buranello, sócio do VBSO Advogados, um dos principais especialistas no assunto, diz que, atualmente, a questão ainda é regulada pela Lei nº 5.709, de 1971, que, ao gerar diversas controvérsias, levou a Advocacia-Geral da União (AGU) a emitir três pareceres, sendo o último de 2010, válido até hoje, que dá respaldo às restrições da norma original.

“É uma legislação de quando ainda éramos importadores de alimentos, que desconsidera a jornada de modernização da agricultura nos últimos 40 anos, descasada com a realidade atual, e que precisa ser reformada”, observa.

Segundo o advogado, excetuando-se alguns negócios pontuais, que caminharam nos limites da lei de 1971, os investimentos internacionais para esta categoria estão represados pela burocracia e insegurança geradas pelo regime jurídico vigente, que é pouco claro.

De acordo com Buranello, as discussões relacionadas, por exemplo, à soberania do País acabam por contaminar o debate em torno do tema. “Não importa o carimbo de onde vem o dinheiro, a nacionalidade do recurso, porque, na prática, a empresa que receber o investimento estrangeiro estará sujeita às regras brasileiras, terá que seguir a Constituição Federal. Você não leva o ativo terra para fora do País”, ressalta reforçando que “o Projeto de Lei nº 2.963, do senador Irajá (PSD-TO), que tramita no Congresso Nacional, é um caminho, já que o texto olha para a frente”.

 

PL pode pacificar a questão

O Projeto de Lei nº 2.963/19 facilita a compra, a posse e o arrendamento de propriedades rurais no Brasil por pessoas físicas ou empresas estrangeiras. Em análise na Câmara dos Deputados, a proposta dispensa a necessidade de autorização ou licença para aquisição e posse por estrangeiros, quando se tratar de imóveis rurais com áreas não superiores a 15 módulos fiscais (no Brasil, o valor do módulo fiscal é fixado pelo Incra e varia de 5 a 110 hectares, dependendo do município).

A soma das áreas rurais pertencentes e arrendadas a pessoas de outros países não poderá, no entanto, ultrapassar 25% da superfície dos municípios onde se situarem. No caso de sociedades formadas por cidadãos e empresas de mesma nacionalidade, esse percentual será mais rigoroso: 10%.

O texto, que já foi aprovado no Senado, atribui competência ao Congresso Nacional para autorizar, mediante decreto legislativo, a aquisição de imóvel por estrangeiros, além dos limites fixados em lei, quando se tratar da implantação de projetos julgados prioritários, em face dos planos de desenvolvimento do País, mediante manifestação prévia do Poder Executivo.

Os imóveis rurais adquiridos por sociedade estrangeira no Brasil também deverão obedecer aos princípios da função social da propriedade previstos na Constituição, como o aproveitamento racional e a utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e a preservação do meio ambiente.

Autor do projeto, o senador Irajá diz que, na última década, o Brasil perdeu pelo menos R$ 550 bilhões em investimentos no setor agropecuário por causa de “controvérsias jurídicas” sobre a abertura ao capital estrangeiro.

Pela proposta, os estrangeiros deverão obrigatoriamente lavrar escritura pública para aquisição do imóvel, e os cartórios de registro de imóveis terão de manter registro especial, em livro auxiliar, das aquisições de imóveis rurais pelas pessoas físicas e jurídicas estrangeiras.

A identificação do adquirente do imóvel será acompanhada, no caso de pessoa jurídica, de informações relativas à estrutura empresarial no Brasil e no exterior, declaradas sob pena de falsidade ideológica, conforme previsto no Código Penal.

De acordo com a proposta, estarão sujeitas à aprovação do Conselho de Defesa Nacional (CDN) a aquisição de imóveis rurais ou de qualquer modalidade de posse quando as pessoas jurídicas forem organizações não governamentais, fundos soberanos, fundações e outras pessoas jurídicas com sede no exterior.

Também terão de passar pelo conselho pessoas jurídicas brasileiras constituídas ou controladas direta ou indiretamente por pessoas, físicas ou jurídicas, estrangeiras, quando o imóvel rural se situar no Bioma Amazônia e sujeitar-se à reserva legal igual ou superior a 80%.

As aquisições por estrangeiros de imóveis situados em área indispensável à segurança nacional também deverão obter o consentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional.

Ficam vedados a estrangeiros: qualquer modalidade de posse por tempo indeterminado, arrendamento ou subarrendamento parcial ou total por tempo indeterminado e habilitação à concessão de florestas públicas destinadas à produção sustentável. Essa concessão, no entanto, é permitida para pessoa jurídica brasileira constituída ou controlada direta ou indiretamente por pessoa física ou jurídica estrangeira.

Essas proibições não se aplicam quando a aquisição de imóvel rural se destinar à execução ou exploração de concessão, permissão ou autorização de serviço público, inclusive das atividades de geração, transmissão e distribuição de energia elétrica ou de concessão ou autorização de bem público da União.

O texto modifica a Lei nº 4.131/62, que disciplina a aplicação do capital estrangeiro e as remessas de valores para o exterior. Conforme o projeto, os recursos financeiros ou monetários introduzidos no Brasil por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, ou quando objeto de reinvestimento para a aplicação em atividades econômicas que envolvam a aquisição e o arrendamento de áreas rurais em território nacional, estarão sujeitos à legislação que regula a aquisição de imóveis rurais por pessoas estrangeiras.